加州房地产执照:三门课、课程期末考和 DRE 州考,到底是什么关系

想考加州地产经纪 (Salesperson) 执照,很多人头一个卡住的地方,是分不清三样东西:必须上的三门课、每门课结束时学校出的期末考,以及 DRE 的州考。三样东西由不同的人负责,别混在一起。下面按加州房地产厅 (DRE) 自己的页面逐条讲;DRE 没写明的地方,我们会直接说「DRE 未说明」。

谁能报考

据 DRE 的流程图 Steps to Becoming a Licensed Real Estate Salesperson(Rev. 5/25):年满 18 岁;有 Social Security number (SSN) 或 Individual Taxpayer Identification Number (ITIN);并且有证明显示你已完成至少三门大学程度、指定科目的课程。加州律师公会 (State Bar) 会员是课程要求的例外。

也就是说,没有 SSN 但有 ITIN,这一步也可以。你的具体情况如果拿不准,直接问 DRE,别靠论坛。

三门课是哪三门

DRE 的销售员资格页面和表格 RE 423 写得很清楚:三门都要上,不是只上一门。

1. Real Estate Principles(房地产原理)
2. Real Estate Practice(房地产实务)
3. 一门选修,从 DRE 的清单里选:Accounting、Business Law、Common Interest Developments、Computer Applications in Real Estate、Escrows、Legal Aspects of Real Estate、Mortgage Loan Brokering and Lending、Property Management、Real Estate Appraisal、Real Estate Economics、Real Estate Finance、Real Estate Office Administration。

所以「我只买一门 45 小时的课行不行」,答案是不行。一门课只满足三项要求中的一项。

「45 小时」和「135 小时」从哪来的

DRE 的页面写明:DRE 批准的每一门课,至少 45 小时;大学程度的课要是 3 个 semester units 或 4 个 quarter units。三门各 45 小时,就是常听到的 135 小时。注意这个 135 是按 DRE 的「每门至少 45 小时」自己算出来的,DRE 并没有把它写成一个 135 小时的整体课程;而 45 小时是私立房地产学校已获批课程的下限。具体多少小时,以学校课程介绍为准。

在哪里上

按 RE 423,每门课必须在下面两类学校之一上完:

• 经 Western Association of Schools and Colleges(或美国教育部认可的同级区域认证机构)认证的高等院校;或
• 课程已被加州房地产专员 (Real Estate Commissioner) 批准为「statutory courses」的私立房地产学校。

RE 423 还特别提醒:这些课不要和继续教育 (continuing education) 课程混淆,后者是续牌时交的。在国外院校修的课,须经 DRE 认可的外国学历评估机构评估(见表格 RE 223)。

一个必须知道的变化:实务课

DRE 收到申请的日期在 2024 年 1 月 1 日或之后的,Real Estate Practice 这门课必须包含隐性偏见 (implicit bias) 和公平住房 (fair housing) 两部分;公平住房部分还要有互动环节,让申请人分别扮演消费者和地产从业者。DRE 的 SB 1495 FAQ(2023 年 5 月)补了两点,对「老课」很关键:在认证大学上的实务课,也必须包含这两部分才算数;而且这两部分不能单独补修,必须是实务课本身的内容。

「我十几年前上过课,现在还算数吗?」

DRE 的资格页面和 RE 423 里,没有写课程的有效期。我们读过的页面里没找到。这不等于「永远有效」,所以用旧成绩单之前,请向 DRE 确认。

DRE 明确写了的是上面实务课那一条:2024 年 1 月 1 日或之后提交申请的,2024 年之前上的、不含这两部分的实务课,很可能不能用。FAQ 里有个例子:执照过期超过宽限期、要重新通过考试取得资格的人,也必须有符合新要求的实务课,不管 DRE 档案里原来记录了什么。至于 Principles 和选修课,DRE 页面对旧课程没有专门说明,请向 DRE 确认。

「我的学校已经不被 DRE 认可了,怎么办?」

DRE 页面没有说明:在某所学校上过课,而这所学校后来不再被认可或批准,这些课怎么算。DRE 未说明,请向 DRE 确认,问的时候备好学校名称、课程名称和上课日期。如果你还没开始上课,先确认学校符合上面两类之一再付钱。

课程期末考不是 DRE 州考

这是最容易混淆的一点。

课程期末考是你在学校或大学上的那门课的一部分,用来完成这门课、拿到成绩单上的学分。我们读过的 DRE 页面里没有对课程期末考提出具体要求,及格线等细节请向学校确认。

DRE 州考是另一回事。据 DRE 的考试须知,Salesperson 考试是 150 道选择题、3 小时、答对 70% 及格。要等 DRE 批准你的申请之后才能约考。过了课程期末考,不等于过了州考;反过来也一样。

先报考,还是先上完课

DRE 的流程是按顺序写的。第 1 步确认资格,包括三门课的证明。第 2 步,把申请表连同教育证明和费用一起交上去。DRE 的考试申请页面写到,「考试+执照」合并申请要交:申请表 RE 435、Live Scan 指纹申请 (RE 237)、已完成课程的证明文件,以及考试费和执照费。RE 423 则写明,要提交已完成三门课的证据,也就是官方成绩单 (official transcript)。

通俗讲:**先上完三门课,再报考。**DRE 批准申请后,第 3 步才是约考和参加考试。流程图里还有一种只报考试的申请 (RE 400A)。具体费用见 DRE 的费用表 RE 206,会调整,所以这里不写金额。

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